Si vous êtes fortement imposé et que vous souhaitez profiter des revenus locatifs provenant de l’immobilier, voici une excellente solution d’investissement : faire de la location meublée. Vous acquérez alors le statut de loueur en meublé non professionnel qui est une ouverture à une très intéressante réduction fiscale.
Les 3 régimes défiscalisants en LMNP
Ces 3 régimes fiscaux vous permettront d’alléger votre imposition, avec un avantage notoire pour l’un d’entre eux – puisqu’il est à l’origine de la suppression totale de votre IR pendant plusieurs années. Il s’agit du régime réel d’imposition, du régime micro BIC et de la loi Censi-Bouvard. Notons par ailleurs que c’est en fonction du montant des recettes locatives dont dépend l’application de l’un ou l’autre des régimes réel et micro-BIC.
Le régime réel d’imposition
Les avantages : l’amortissement du bien et du mobilier. L’immobilier est amorti sur une période de plus de 20 ans, tandis que le mobilier et les équipements sur une durée moyenne de 8 ans. Cet amortissement est déduit des revenus imposables annuels et l’excédent est reportable sur les exercices suivants. Ce qui aboutit à une possible exonération totale d’IR pendant plusieurs années, jusqu’à épuisement du montant de l’amortissement à déduire. Les frais et charges liés à la mise location sont également déductibles des revenus imposables. Idem pour les dépenses associées aux gros travaux de rénovation.
Le régime micro BIC
La réduction d’impôt avec le régime micro BIC provient d’un abattement forfaitaire de 50%. Celui-ci est évalué sur la base de ses recettes locatives et c’est l’administration fiscale qui se charge du calcul. Le micro BIC a pour avantage d’être combiné avec le régime Censi-Bouvard, à condition toutefois que le logement soit neuf.
La loi Censi-Bouvard
Ce régime fiscal est plus contraignant car exige du loueur de s’engager sur une durée de 9 ans. Cela afin de profiter d’une réduction fiscale de 11%. La limite d’investissement est toutefois plafonnée à 3000 euros et le plafond de défiscalisation est de 33 000 euros.
Quelle autre réduction d’impôt avec la LMNP ?
Si vous investissez dans une résidence avec service neuve, vous bénéficiez d’un avantage fiscal supplémentaire : la récupération de la TVA de l’achat, soit 20% du montant de votre acquisition. La loi Censi-Bouvard offre également cet avantage sous certaines conditions.
Quels sont les logements les plus rentables ?
La rentabilité de l’investissement LMNP va dépendre de votre stratégie d’acquisition, et les quelques règles ci-après doivent être considérés pour tabler sur un bon rendement locatif avant tout :
- le choix du logement selon les locataires cibles : taille, emplacement
- le calcul du loyer : il ne doit être ni sous-évalué ni sur évalué, le but étant de prolonger les baux sur la durée par la fidélisation des locataires
Certains logements sont plus demandés que d’autres, tels que les résidences seniors, en raison du vieillissement démographique, et les résidences étudiantes, très convoitées par les étudiants locaux et étrangers.
D’autres types de logements meublés se révèlent aussi attractifs pour les touristes et les professionnels en déplacement : les résidences de tourisme et d’affaires. De même, vous pouvez pleinement tirer profit de tous les avantages de la location meublée si vous possédez un chalet, un camping-car, un cottage ou autre type de logement aménagé avec goût et répondant aux attentes de ces derniers. Toujours est-il qu’il s’agit alors d’une location saisonnière, avec ses propres avantages en termes de rendement et de taux d’occupation.
Pour conclure, tous ces biens vous permettront de bénéficier de l’avantageux statut de LMNP et des opportunités de défiscalisation comme évoqué ci-dessus, selon le régime fiscal choisi.
